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2018 上半年住房租賃市場報告

發布時間:2018-09-25         來源:中國房地產金融

  2018 年上半年,長租公寓市場發展進入快車道。政策層面正在從中央下沉至地方,相關部委更多政策細則開始落地,地方政策從土地供給到人才補貼開啟住房租賃市場發展新局面。

  據貝殼研究院監測數據顯示,截至目前,全國共出讓自持性租賃住房地塊 196 宗,北京、上海、杭州、天津、廣州等 23 個城市進行了自持性地塊的出讓,總建筑面積超 725 萬平方米,以每間 45 平方米計算房間數量,可達到 16 萬間。其中上海、杭州、北京三個城市的自持性地塊數量排名前三。

  截至 2018 年上半年,在 TOP30房企中,已經有三分之二涉及租賃業務,并有二分之一房企將其提至戰略層面。據中國指數研究院預計,到2020 年我國租賃市場規模將達 1.71萬億元,與去年我國的租房市場總規模 1.38 萬億元相比,年復合增長率為7.41%。

  政策加碼

  2018 年 1 月 25 日,國土部、住建部原則同意沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都 11 個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案,鼓勵金融機構參與試點建設,依法依規提供金融產品服務。這是繼北京、上海先期試點后,又一次國家層面上的租賃住房試點城市。此次批復標志第一批 13個試點城市全部進入實施階段。

  2018 年 4 月,首份住房租賃資產證券化文件 ( 證監會、住建部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》) 正式落地,據不完全統計,今年上半年中央及地方發布各類住房租賃政策 30 余條,政策密集度令人咋舌;長租公寓市場參與者進一步擴大,國企、地方企業、品牌公寓商、開發商等機構快速擴張。鼓勵專業化、機構化的住房租賃企業,展開資產的證券化。“重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品,積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品,試點發行 REITs。”

  從供給角度來看,北京發布《北京市 2018 年度建設用地供應計劃》,未來五年新供應各類住房 150 萬套以上。其中,產權類住房約占 70%,租賃類約 30%。上海發布的《上海市住房發展“十三五”規劃》中明確,“十三五”期間租賃住房供應套數占新增市場化住房總套數將超過 60%。有“二次房改”之稱的深圳,6 月 5日發布深化住房制度改革新的意見稿,明確到 2035 年,深圳將分近期、中期、遠期三個階段,籌集建設各類住房 170 萬套。其中,人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于 100 萬套。

  值得一提的是,為了能夠持續吸引人才進入,以及大力發展住房租賃市場,2018 年上半年各城市的“人才之爭”拉開帷幕,據不完全統計,已有超過 50 個城市發布人才吸引政策。

  繼深圳推出人才住房補貼政策后,又推出 20 項改革措施 126 個政策點,實施更優惠的人才租賃住房政策,努力營造更具吸引力的人才環境。“人才爭奪戰”并不止有一、二線城市參與,西安在規范人才安居方面也是給出了強有力的吸引力度。規范了人才安居的申請管理細節的同時,還提出對不同的人才有不同的補貼標準。

  通過更優厚的補貼和住房租賃條件,吸引高科技和緊缺型人才留在西安。可見配套人才公寓和租金補貼也成為其吸引人才的重要方式之一。

  除此之外,浙江省也積極推動住房租賃的發展,為建設人才強省邁出堅實的一步。杭州市政府計劃 2018年到 2021 年開工建設 5 萬套人才專項租賃住房。浙江省從購房、租房、優惠補貼等六方面對高層次人才安居問題做出指示。

  企業深耕

  在“房子是用來住的、不是用來炒的”市場定位下,在政府多項利好政策支持下,長租公寓市場發展無疑迎來了春天。

  大量投資機構和互聯網巨頭將目光投向長租公寓市場,激發了更多資本涌入。阿里、騰訊、京東以及銀聯等幾大互聯網巨頭,承擔了部分城市的長租公寓官方租賃平臺的系統搭建項目。

  市場參與主體,大批機構先后宣布了在租賃市場的宏偉計劃,動輒令人咋舌的資金、資源投入也令整個長租公寓市場的競爭升級。

  碧桂園旗下 BIG +碧家國際社區宣布三年內建設 100 萬套長租公寓,長租項目將重點布局并深耕一線城市及周邊區域,計劃到 2020 年建設 100萬套長租公寓,其中40萬套自主開發,60 萬套靠創新模式拓展。

  細分的產品一直被看作快速切入市場的有效途徑之一,躋身長租公寓領域頭部的龍湖,將其視為經營主航道業務之一,據悉,龍湖冠寓已布局全國 17 個城市,門店共計 50 家。龍湖方面表示,未來冠寓將繼續加速,租金收入水平將穩步提升。

  萬科泊寓作為萬科“多元化”試水業務,擔負萬科向“美好生活”轉型的重任,截至 2017 年底,泊寓在全國覆蓋 29 個一二線城市,累計獲取房源數超 10 萬間,累計開業超 3萬間。2018 年將再增持 10 萬間以上。在萬科 2018 年一季報中,萬科泊寓已經提升至核心業務,僅次于住宅開發和物業管理。

  除了傳統擴張拓展長租公寓業務外,旭輝領寓實行一個職能總部,華東、華中、華南、華北、西南等五大區域多個項目深耕,計劃 2021 年管理規模將達 20 萬間,實現 IPO 上市。

  鏈家旗下自如,今年 1 月獲得40 億元人民幣 A 輪融資,成為中國最大的分散式公寓運營商,自如目前在北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢 9 座城市, 擁有 60 萬間公寓。

  “單體城市運營規模達不到 20萬間很難實現盈利,整體管理規模達不到 100 萬間很難形成規模效益。”自如 CEO 熊林近日稱,2018 年行業將迎來專業化分工、高效運營的時代,規模化、專業化的頭部企業將加速成長,而小而全的運營模式將面臨更嚴峻的市場考驗甚至被淘汰。

  在產品上,房企熱衷于打造白領公寓,幾乎所有房企公寓品牌都已涉及這一領域。在城市選擇上,房企以深耕重點城市為主,一線城市中深圳成為房企首選,二線城市則包括武漢、南京、杭州、蘇州等熱點城市。

  雖說有知名房企大舉進入長租公寓市場,但作為新興行業,在長租公寓的絢麗舞臺上,不斷有人進場,也不斷有人離場。這些出局或者被收購者有:深圳的 Color 公寓、V 客青年公寓、好熙家公寓等。進入 2018 年,上海好租好住資金鏈問題導致跑路、愛公寓被中元世家收購。

  在盤點這些公寓產品“陣亡”的原因之后會發現,大多都因資金鏈出現問題。在業內人士看來,長租公寓在政策扶持和市場潛力加持下一路向好,不過當前企業面臨的問題仍然是要尋求新的突破點來克服盈利的難題。

  此外,2018 年長租公寓品牌出現與企業、房企、運營商、新零售等多方之間的合作,開啟跨界合作新模式。如:小米有品與碧桂園壁家的戰略合作、雅詩閣與城家公寓戰略合作、冠寓與即客行的合作。

  億翰智庫分析認為,通過企業間合作,平衡資金風險的同時也可以使優勢品牌得到長足的發展;通過優勢互補,完善產品與服務的同時,最大化滿足客戶生活需求,是 1+1 > 2 的合作效應。

  

  金融助力

  今年上半年,住房租賃資產證券化迎來政策護航,4 月 25 日,中國證監會、住房城鄉建設部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。

  通知明確,優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產證券化。鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。支持住房租賃企業建設和運營租賃住房,并通過資產證券化方式盤活資產。

  其中,重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品,積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品,試點發行房地產投資信托基金(REITs)。

  在房企融資收緊的情況下,住房租賃金融迎來新的機遇期,各類型類REITs 產品獲批發行。

  “中聯前海開源—碧桂園租賃租房一號資產支持專項計劃”獲得深交所審議通過,該產品是國內百億級規模REITs 產品。“中聯前海開源—保利地產租賃住房一號一期資產支持專項計劃”成功發行,該產品為國內首單完成發行的房企租賃住房 REITs。中信證券——陽光城長租公寓系列資產支持專項計劃獲深圳證券交易所審議通過。

  在住房租賃類債券發行上,龍湖、泰禾集團、萬科、綠城等諸多房企住房租賃類債券獲批通過。

  此外,來自金融機構的支持,是今年上半年長租公寓市場一大看點,建設銀行、中國銀行、工商銀行、農業銀行、中信銀行等強勢進入住房租賃市場。

  建設銀行實質性動作行動最早也最多,建設銀行推動住房租賃市場發展的金融解決方案在廣東佛山、深圳、惠州,上海、湖南等省市陸續落地。建設銀行深圳分行與萬科、碧桂園、恒大等 11 家大型房企簽署租賃權轉讓協議,通過銀行平臺出租房源。

  此外,建行與不同類型的長租公寓進行戰略合作,以上海分行為例,包括上海地產集團、張江集團、上海城投等國有租賃建設企業,也有魔方公寓、自如、青客、灣流國際等品牌公寓進行合作。在金融產品服務上,面向各類人群,推出如“按居貸”、“租房貸”、租賃分期等個人融資產品,以及“悅生活”等租金便捷支付服務。

  工商銀行北京市分行與北京市保障房中心、城建集團、首開集團、亦莊控股、中糧地產簽署住房租賃戰略合作協議,為北京住房租賃市場各參與主體提供總額不少于 6000 億元融資支持。今年工商銀行向南京、廣州市場各類住房租賃市場參與主體提供5000 億元融資支持。中國銀行 2 月 2 日宣布,向萬科、中海地產、華潤置地、招商地產等房企提供住房租賃市場金融服務支持,計劃提供融資規模超過 2000 億元,與上海地方國企簽訂合作協議,簽約金額超過 1700 億元。中國銀行表示將在增量擴產與存量盤活層面加強雙向支持。除了與房企“牽手”,中國銀行雄安分行與螞蟻金服(雄安)在雄安新區簽署戰略合作協議,基于區塊鏈技術打在雄安住房租賃相關領域開展深度合作。此外,據記者不完全統計,除了國有四大銀行,國開行、交通銀行、招商銀行、浦發銀行、華夏銀行、北京銀行等多家銀行助力住房租賃市場發展。

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